Calculadora de costos de cierre de refinanciamiento
Cada línea de costos de cierre para su estado y monto, y cuál de las tres formas de pagarlos es la más barata durante los años que piensa conservar el préstamo.
Costos de cierre típicos según el monto del préstamo
Freddie Mac sitúa los costos habituales de un refinanciamiento entre el 3 y el 6 % del capital del préstamo. Aquí solo dos líneas crecen con el monto: originación y título. El resto son cargos fijos, así que un préstamo mayor cuesta un porcentaje menor. La última columna es esta calculadora con valores nacionales y sin impuesto estatal. Un impuesto hipotecario suma su tasa, desde el 0.10 % del préstamo en Oklahoma hasta el 0.80 % en los suburbios de la ciudad de Nueva York, y los estados con abogado suman unos $400: honorarios de abogado de $850 en lugar del cargo de escrow de $450.
| Monto del préstamo | Al 3 % | Al 6 % | Este modelo, valores nacionales |
|---|---|---|---|
| $200,000 | $6,000 | $12,000 | $4,048 |
| $300,000 | $9,000 | $18,000 | $5,398 |
| $400,000 | $12,000 | $24,000 | $6,748 |
| $500,000 | $15,000 | $30,000 | $8,098 |
Columna del modelo: 1 % de originación, 0.35 % de título, $600 de tasación, $450 de cargo de cierre (escrow), $150 de servicio de impuestos, $100 de registro, $48 de inundación y crédito. Impuesto de transferencia $0, sin impuesto hipotecario, sin abogado, sin puntos. No incluye interés anticipado ni depósitos a la cuenta de escrow.
Cómo reducir los costos de cierre del refinanciamiento
- Compare primero los cargos del prestamista. Originación, suscripción y procesamiento son el único grupo que fija solo el prestamista. Las Estimaciones de Préstamo para el mismo préstamo pueden diferir en esas líneas, y una estimación de la competencia es la herramienta de negociación más fuerte que tiene.
- Pida la tarifa de reemisión del título. Los manuales de tarifas de título suelen incluir un descuento cuando la propiedad ya tiene una póliza reciente; el tamaño del descuento y el límite de antigüedad cambian según la aseguradora y el estado.
- Use un programa simplificado si califica. FHA Streamline y VA IRRRL omiten la tasación y casi toda la suscripción, y el cargo de financiamiento VA baja al 0.5 %. Ambos exigen que el refinanciamiento reduzca su cuota o lo pase a una tasa fija.
- No pague puntos salvo que vaya a quedarse. Un punto cuesta el 1 % del préstamo. Divida ese costo entre el ahorro mensual que da la tasa más baja: el resultado son los meses que tarda el punto en pagarse, y si se va antes es dinero perdido.
- Cierre a fin de mes. El interés anticipado corre desde el día del cierre hasta el fin de ese mes. Con $325,000 al 6.25 %, un día de interés cuesta unos $56, así que cerrar el 27 en lugar del 3 recorta esa línea en unos $1,300.
- Compare el crédito del prestamista con su permanencia. Una oferta sin costos de cierre es la más barata los primeros años y la más cara en el plazo completo. La tabla de arriba muestra el mes de cruce para sus cifras.
- No pague la tasación hasta comparar ofertas. La tasación se ordena después de comprometerse con un prestamista, y el cargo no se devuelve si el préstamo no cierra.
Cómo se construye la estimación
La mayoría de las calculadoras le pide que escriba una sola cifra de costos de cierre. Esta la construye. Elija su estado y el monto del préstamo, y estima cada línea: lo que cobra el prestamista, lo que cobran terceros y lo que recaudan el condado y el estado. Después pone lado a lado las tres formas de pagar esos costos, para que vea cuál es la más barata durante los años que de verdad piensa conservar el préstamo.
Todo se calcula en su navegador. Nada de lo que escribe se nos envía. La calculadora comparte su tabla de costos y su fórmula de cuota con la calculadora de refinanciamiento completa, así que el mismo estado da las mismas líneas en ambas herramientas.
Las dieciséis líneas
Cada línea es un cargo fijo, un porcentaje del nuevo monto del préstamo o un dato de la tabla del estado:
- Cargo de originación: 1 % del préstamo. Los prestamistas lo llaman originación, suscripción o procesamiento; lo que importa es el total.
- Puntos de descuento: $0 salvo que usted los ingrese. Un punto es el 1 % del préstamo pagado para bajar la tasa.
- Tasación: $600 fijos. FHA Streamline y VA IRRRL la ponen en $0 porque esos programas no exigen tasación.
- Seguro y búsqueda de título: una estimación de HearthLoan como porcentaje del monto del préstamo, fijado por estado; un refinanciamiento solo necesita la póliza del prestamista. California usa en su lugar una tabla de tarifas de refinanciamiento registradas ante el Departamento de Seguros: $550 hasta $250,000, $700 hasta $500,000, $850 hasta $750,000, $1,000 hasta $1 millón, $1,300 hasta $1.5 millones, $1,600 hasta $2 millones y $700 más por cada millón iniciado por encima de esa cifra.
- Póliza de título del propietario: $0 por defecto. Su póliza de propietario actual sigue vigente tras el refinanciamiento, así que rara vez se compra una nueva.
- Cargo de escrow / cierre: $450, el cargo de la compañía que conduce el cierre. En California, Title Resources publica un cargo de escrow para refinanciamiento de $410 hasta $250,000 y $450 por encima (manual de tarifas, 2026); en los demás estados $450 es una estimación. $0 en los estados con abogado, donde sus honorarios cubren el cierre.
- Cargo por servicio de impuestos: $150 fijos, el cargo de la empresa que vigila el pago de su impuesto predial para el prestamista.
- Tarifa de registro: la tarifa base del estado por registrar una hipoteca.
- Impuesto estatal de transferencia: $0 por defecto. Los impuestos de transferencia se aplican cuando la propiedad cambia de dueño; un refinanciamiento no transfiere la escritura. Ingrese una cifra solo si su agente de cierre la incluye.
- Impuesto de registro hipotecario: la tasa del estado multiplicada por el monto total del préstamo, como se cobra en un refinanciamiento con un prestamista nuevo. Lo cobran Nueva York, Florida, Georgia, Virginia, Minnesota, Alabama, Tennessee y Oklahoma; Georgia lo limita a $25,000 y Tennessee excluye los primeros $2,000. En Florida, Georgia y Nueva York (mediante un CEMA), refinanciar con el prestamista que tiene su préstamo actual puede limitar el impuesto al dinero nuevo; si es su caso, ingrese su propia cifra.
- Honorarios de abogado: $850 en los estados donde un abogado debe conducir el cierre, $0 en los demás.
- Certificación de inundación, informe de crédito: $18 y $30 fijos.
- Levantamiento topográfico, otros: $0 salvo que usted los ingrese.
- MIP inicial FHA / cargo de financiamiento VA: FHA cobra el 1.75 % del préstamo en cualquier refinanciamiento (0.01 % en Streamlines de préstamos endosados hasta el 31 de mayo de 2009). VA cobra el 0.5 % en un IRRRL y el 2.15 % o 3.3 % en un retiro de efectivo, primer uso o uso posterior, con exención para veteranos que reciben compensación por discapacidad. Los préstamos convencionales no tienen cargo de programa.
Los tres grupos del encabezado son una división propia de esta calculadora, no las secciones de la Estimación de Préstamo: prestamista (originación, puntos), terceros (tasación, título, póliza del propietario, escrow, servicio de impuestos, abogado, inundación, crédito, levantamiento, otros) y gobierno y programa (tarifa de registro, impuesto de transferencia, impuesto hipotecario, cargo FHA o VA). En la Estimación de Préstamo, la prima inicial FHA y el cargo de financiamiento VA aparecen en la sección B, con los demás servicios que exige el prestamista.
Valor de la vivienda y LTV
El valor de la vivienda es opcional y no cambia ninguna línea de costo. Determina la relación préstamo-valor que aparece bajo el monto del préstamo y el impuesto predial por defecto del bloque de pagos anticipados. Por encima del 80 % de LTV, un refinanciamiento convencional suele llevar seguro hipotecario mensual, que es un costo de la cuota y no de cierre; la calculadora completa lo calcula.
Pagos anticipados y escrow
Se muestran aparte de los cargos porque no son costos de refinanciar: el interés, el impuesto y el seguro los debe con o sin refinanciamiento, y la antigua cuenta de escrow devuelve su saldo tras la liquidación. El interés anticipado es el monto del préstamo por la tasa diaria por los días ingresados (15 por defecto, medio mes). Los depósitos de escrow son el impuesto predial y el seguro anuales divididos entre doce y multiplicados por los meses ingresados (tres y dos por defecto). El impuesto predial por defecto es la tasa efectiva del estado por el valor de la vivienda, o por el préstamo dividido entre 0.75 cuando no hay valor; el seguro por defecto es la prima típica del estado. Junto con los cargos forman el efectivo estimado al cierre.
Tres formas de pagar
Las tablas comparativas calculan el mismo préstamo tres veces:
- Pagar al cierre: el monto tal como lo ingresó, su tasa, los costos de cierre pagados en efectivo.
- Sumar al préstamo: el monto más los costos de cierre, su tasa, nada en efectivo.
- Crédito del prestamista: el monto tal como lo ingresó, su tasa más el recargo, nada en efectivo.
Cada cuota mensual usa la fórmula de amortización a tasa fija:
M = P × [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ]
donde P es el saldo, r la tasa mensual y n el número de meses. Las columnas de pagado responden a una pregunta más simple: si vende o vuelve a refinanciar después de esos años, ¿cuánto dinero habrá salido de su bolsillo? Suman el efectivo pagado al cierre, todas las cuotas pagadas hasta entonces y el saldo que todavía debe el día que sale del préstamo:
pagado = efectivo al cierre + M × meses + saldo restante
Comparar sobre esa base es justo con las tres opciones. Sumar los costos parece gratis al cierre pero deja un saldo mayor por cancelar; el crédito del prestamista también parece gratis pero carga una cuota más alta cada mes. La columna plazo completo es la misma suma con saldo cero. El veredicto nombra la opción más barata para su permanencia y el mes en que adelanta a la segunda; la segunda tabla repite la suma a uno, dos, cinco y diez años.
Qué se deja fuera a propósito
- Impuestos de condados y ciudades. La tabla solo lleva la tasa estatal. Donde los gobiernos locales agregan su propio impuesto de registro, la herramienta lo indica debajo del selector de estado.
- Seguro hipotecario mensual. El PMI convencional por encima del 80 % de LTV y la prima anual de la FHA son costos de la cuota, no de cierre. La calculadora completa los incluye.
- Efecto del monto en el escenario de sumar al préstamo. Agregar los costos al saldo subiría unos dólares las líneas porcentuales; las dejamos fijas para que los tres escenarios sean comparables.
Son estimaciones con fines educativos, no una cotización ni asesoría personalizada. Verifique cada cifra contra su Estimación de Préstamo. Vea nuestra política editorial y la metodología del sitio para conocer las fuentes de la tabla por estado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta refinanciar una hipoteca?
Freddie Mac sitúa los costos habituales de un refinanciamiento entre el 3 y el 6 % del capital del préstamo. Dos líneas son las que más cambian de un estado a otro: el seguro de título y el impuesto que algunos estados cobran sobre la hipoteca registrada. Con un préstamo de $325,000 en California, el estado predeterminado de la calculadora, el modelo da $5,338 sin pagos anticipados; los estados con impuesto hipotecario quedan por encima.
¿Por qué son tan altos los costos de cierre de un refinanciamiento?
Porque un refinanciamiento es un préstamo nuevo, y cada parte que intervino en el primero vuelve a cobrar: el prestamista por la suscripción, una compañía de título por una nueva búsqueda y póliza, un tasador, el condado por el registro y, en algunos estados, el propio estado con un impuesto hipotecario. A ninguno de esos cargos le importa que usted ya sea dueño de la casa. Lo que sí puede mover son los cargos del prestamista y, con el descuento de reemisión, la póliza de título.
¿Pago impuesto de transferencia al refinanciar?
Por lo general, no. El impuesto de transferencia se cobra cuando cambia el dueño de la propiedad, y un refinanciamiento registra una nueva hipoteca, no una nueva escritura. Lo que sí cobran algunos estados en un refinanciamiento con un prestamista nuevo es un impuesto sobre la nueva hipoteca: Nueva York, Florida, Georgia, Virginia, Minnesota, Alabama, Tennessee y Oklahoma. La calculadora aplica la tasa estatal y deja la línea de transferencia en cero salvo que usted ingrese una cifra.
¿Necesito una tasación para refinanciar?
En un refinanciamiento convencional, normalmente sí, aunque Fannie Mae y Freddie Mac exoneran la tasación en algunos préstamos de LTV bajo cuando su valuación automática es confiable. Los refinanciamientos FHA Streamline y VA IRRRL omiten la tasación por diseño; elija esos programas en la calculadora y la línea de tasación baja a $0. Una tasación suele costar entre $500 y $800 y se paga cierre o no el préstamo.
¿Qué es un refinanciamiento sin costos de cierre?
El prestamista paga sus costos de cierre a cambio de una tasa de interés más alta, normalmente entre un cuarto y tres cuartos de punto. Usted evita el pago inicial y lo cubre mes a mes a través de la cuota. Es la opción más barata si espera vender o volver a refinanciar en pocos años, y la más cara si conserva el préstamo hasta el final del plazo.
¿Es un error sumar los costos de cierre al préstamo?
No por sí mismo. Al sumarlos, conserva su tasa y los cargos se agregan al saldo, así que paga intereses sobre ellos durante toda la vida del préstamo. En un plazo completo de 30 años esos intereses suelen superar los propios cargos. Las tablas comparativas muestran el costo de cada forma de pagar a 1, 2, 5 y 10 años con sus cifras.
¿Por qué el interés anticipado, los impuestos y el seguro aparecen por separado?
Son pagos anticipados y depósitos de escrow, no cargos. El interés, el impuesto predial y la prima del seguro los pagaría igual con o sin refinanciamiento; el cierre solo cobra una parte por adelantado. La calculadora los suma a los cargos como efectivo estimado al cierre, pero los deja fuera del total de costos de cierre para que las tres formas de pagar sigan siendo comparables. La Estimación de Préstamo los suma en Total Closing Costs (sección J), y por eso dos cotizaciones del mismo préstamo pueden diferir en miles de dólares.
¿Me devolverán el saldo del escrow?
Sí. Cuando se liquida el préstamo anterior, el administrador anterior debe devolver lo que haya en su cuenta de escrow, normalmente dentro de los 30 días posteriores a la liquidación. Ese reembolso suele cubrir casi todo el depósito que cobra el nuevo prestamista, así que las líneas de escrow del efectivo al cierre son un desfase de tiempo, no un costo. Algunos administradores permiten transferir el saldo en lugar de devolverlo; pregunte antes del cierre.
¿Qué costos de cierre puedo negociar?
Los cargos del prestamista son la parte negociable: originación, suscripción, procesamiento y puntos de descuento. El seguro de título se puede cotizar con varias compañías en la mayoría de los estados y suele tener descuento si hay una póliza reciente sobre la misma propiedad. Las tarifas de registro y los impuestos del gobierno son fijos, y el costo de la tasación lo fija el tasador, no el prestamista.
¿Qué tan precisa es la estimación por estado?
Es una cifra de presupuesto modelada, no una cotización. Las tarifas de registro, los impuestos hipotecarios y el requisito de abogado salen de una tabla por estado construida con datos de los departamentos de ingresos y las reglas de los colegios de abogados. El título es una estimación de HearthLoan como porcentaje del préstamo, salvo en California, donde sigue las tarifas registradas por las aseguradoras de título. Los cargos del prestamista usan precios típicos. Los condados y ciudades pueden agregar sus propios impuestos de registro. Cuando tenga su Estimación de Préstamo, escriba sus líneas en la sección detallada y los totales se actualizan.
¿Vale la pena el refinanciamiento con esos costos?
La calculadora de punto de equilibrio convierte su total de costos de cierre y su ahorro mensual en un solo número: el mes en que el refinanciamiento se paga solo.