Estime su nuevo pago mensual, el total de los costos de cierre y el mes en que su refinanciamiento alcanza el punto de equilibrio, con el impuesto sobre la propiedad, el seguro, el PMI y los costos propios de cada estado ya incluidos. Sirve para los 50 estados y D.C.
Tasas hipotecarias promedio en EE. UU., semana del
Fuente: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey. La encuesta se publica todos los jueves. Actualizamos estas cifras cada semana.
Cómo evolucionan con el tiempo el saldo de su préstamo y su ahorro acumulado. Ambos gráficos se actualizan al instante con los datos de arriba.
Ambos préstamos se amortizan hasta cero. Compare cómo se va pagando cada uno.
Con un plazo nuevo más largo, la curva baja más despacio: paga más intereses totales a cambio de un pago mensual más bajo.
Cuando la curva cruza el cero, su refinanciamiento ya se pagó solo.
Si se queda en la vivienda más allá del punto de equilibrio, el área sobre cero es su beneficio financiero neto. Si vende antes, el refinanciamiento le hace perder dinero.
Cálculos transparentes, supuestos declarados y los límites de lo que la calculadora puede decirle.
Amortización estándar: M = P · (r·(1+r)n) / ((1+r)n−1), donde P es el capital, r es la tasa mensual y n es el número de meses. Se aplica por separado al préstamo actual y al propuesto.
En préstamos convencionales con un LTV superior al 80%, el PMI mensual se calcula con tasas típicas del sector agrupadas por tramos de LTV (base de 50–125 puntos básicos) y ajustadas según el puntaje de crédito. El PMI se cancela automáticamente al llegar a un LTV del 78%, según la Homeowners Protection Act.
Los préstamos FHA agregan el UFMIP (1.75%, financiado dentro del nuevo saldo) más el MIP mensual según la tabla de la Mortgagee Letter 2023-05 de HUD: los puntos básicos dependen del plazo, del LTV y de si el préstamo base supera el límite nacional de préstamos conformes de 2026 ($832,750). Un interruptor aparte aplica la excepción del FHA streamline para préstamos asegurados el 31 de mayo de 2009 o antes (UFMIP del 0.01%, MIP anual del 0.55%). Los préstamos VA agregan un cargo de financiamiento, con un interruptor para primer uso o uso posterior; un segundo interruptor elimina el cargo para los veteranos exentos, por ejemplo quienes reciben compensación del VA por discapacidad.
El impuesto sobre la propiedad, el seguro, los impuestos de transferencia y de registro, el seguro de título y la obligación de contratar abogado se cargan de una tabla por estado. Todos los valores se pueden reemplazar. Las fuentes aparecen debajo de la calculadora.
No se aplica a hipotecas de tasa ajustable después del reajuste, préstamos con penalización por pago anticipado, productos con amortización negativa o de solo intereses, ni a escenarios de subordinación de un segundo gravamen. No se incluyen los efectos fiscales del refinanciamiento.
Sí. La calculadora obtiene el total PITI completo: capital e intereses, impuesto sobre la propiedad y seguro de vivienda, más el PMI en préstamos convencionales con un LTV superior al 80% o el MIP de FHA. Las cuotas de la HOA se ingresan aparte. Los valores predeterminados de impuesto sobre la propiedad y seguro se cargan según el estado y se pueden reemplazar con sus montos reales.
Las tasas del impuesto sobre la propiedad provienen del análisis anual de la Tax Foundation y de los datos ACS del Censo. Los valores base del seguro, del Insurance Information Institute y de la NAIC. Los impuestos de transferencia y de registro hipotecario, del departamento de ingresos de cada estado. El seguro de título, de los comisionados de seguros estatales (donde está regulado) o de encuestas del sector. La lista completa de fuentes está debajo de la calculadora.
Dividimos el total de sus costos de cierre (si los paga de su bolsillo) entre su ahorro mensual en capital e intereses. Si incluye los costos de cierre en el nuevo préstamo, el punto de equilibrio se refleja directamente en el nuevo pago mensual. El impuesto sobre la propiedad, el seguro y la HOA quedan fuera de la comparación porque no cambian solo por refinanciar.
La constitución de Texas (Section 50(a)(6)) limita los refinanciamientos cash-out a una relación préstamo-valor del 80%. La calculadora aplica este límite y le advierte cuando un monto de cash-out elevaría su nuevo LTV por encima del 80%: esos refinanciamientos no se pueden cerrar en Texas. La calculadora le indica el cash-out máximo permitido en su escenario.
Sí. Al seleccionar FHA se agrega el MIP inicial del 1.75% (financiado dentro del préstamo) más el MIP mensual según la Mortgagee Letter 2023-05 de HUD: los puntos básicos varían según el plazo, el LTV y si su préstamo base supera el límite nacional de préstamos conformes de 2026, de $832,750. Un interruptor aplica la excepción del FHA streamline para préstamos asegurados el 31 de mayo de 2009 o antes (UFMIP del 0.01%, MIP anual del 0.55%). Al seleccionar VA se agrega el cargo de financiamiento: 0.5% en un VA IRRRL y 2.15% o 3.3% en un refinanciamiento con retiro de efectivo, con un interruptor para primer uso o uso posterior. Si está exento del cargo, por ejemplo porque recibe compensación del VA por discapacidad, active el interruptor de exención y el cargo se elimina de la estimación.
La calculadora no obtiene tasas en tiempo real: usted ingresa la tasa que le cotizó un prestamista. La página se revisa al menos una vez por trimestre. Como referencia del mercado, el estándar en EE. UU. es la encuesta semanal Primary Mortgage Market Survey (PMMS) de Freddie Mac, que se actualiza los jueves.
La mayoría de los refinanciamientos convencionales exigen un FICO mínimo de 620, y las tasas más bajas se obtienen desde 740. Los refinanciamientos FHA streamline admiten 580 (a veces menos con evaluación manual). Los VA IRRRL no tienen un mínimo legal, pero los prestamistas suelen pedir 620 o más. El puntaje de crédito también determina la tasa de su PMI si el nuevo préstamo supera el 80% de LTV: con un puntaje de 760 o más, el costo del PMI puede ser aproximadamente un tercio menor que con 680.
Incluir los costos de cierre en el préstamo reduce casi a cero lo que paga de su bolsillo, pero paga intereses sobre esos costos durante todo el plazo del préstamo: a menudo entre $4,000 y $6,000 adicionales en 30 años en un refinanciamiento típico con $5,000 de costos de cierre. Pagarlos por adelantado sale más barato si tiene el efectivo y va a vivir en la casa más allá del punto de equilibrio. El interruptor Incluir los costos de cierre en el nuevo préstamo de la calculadora le permite comparar ambos escenarios directamente.
La mayoría de los refinanciamientos cierran entre 30 y 45 días después de la solicitud. Los productos simplificados (FHA Streamline, VA IRRRL) no exigen comprobantes de ingresos ni tasación y cierran en 2–3 semanas. Los refinanciamientos cash-out tardan más porque requieren una evaluación completa y una tasación nueva: calcule entre 45 y 60 días, sobre todo en mercados de compra con mucha actividad, cuando los tasadores están saturados.
Los refinanciamientos convencionales tienen un límite de 95–97% de LTV, según el producto. FHA permite hasta un 96.5% de LTV en un streamline desde otro préstamo FHA. Los VA IRRRL no tienen límite de LTV. Si debe más de lo que vale su vivienda (LTV superior al 100%), consulte los programas RefiNow de Fannie Mae o Refi Possible de Freddie Mac, diseñados para escenarios de LTV alto y de ingresos más bajos, que no aplican el límite del 97%.
La consulta de crédito rigurosa suele bajar su puntaje entre 5 y 10 puntos de forma temporal. Varias consultas hipotecarias dentro de un período de 14 a 45 días cuentan como una sola en el cálculo FICO, así que comparar varios prestamistas no multiplica el efecto. Que el nuevo préstamo reemplace al anterior es una sustitución neutral, no un deterioro del crédito. El puntaje suele recuperarse en pocos meses si hace los pagos del nuevo préstamo a tiempo.
No. La calculadora no incluye los efectos de la deducción de intereses hipotecarios. Desde que la ley Tax Cuts and Jobs Act de 2017 duplicó aproximadamente la deducción estándar, menos propietarios de vivienda detallan sus deducciones, por lo que de forma predeterminada no suponemos un beneficio fiscal. Si usted detalla deducciones, su tasa de interés efectiva es menor que la tasa cotizada aproximadamente en su tasa impositiva marginal × la parte deducible de los intereses. Estamos preparando una guía dedicada a los efectos fiscales.
Los valores predeterminados se calibran con fuentes públicas (Tax Foundation, NAIC, departamentos de ingresos estatales) y son un punto de partida razonable para hacer un presupuesto. La cifra que manda es la de su Loan Estimate real de un prestamista concreto. Cuando lo tenga, reemplace las partidas de Costos de cierre (detallados) con sus valores reales: la calculadora actualiza el punto de equilibrio y las cifras mensuales a medida que escribe.
Hay varias razones comunes: la APR del prestamista incluye seguro hipotecario o puntos de descuento que esta calculadora trata por separado; su tasa de PMI proviene de una aseguradora hipotecaria concreta con precios propios; su seguro de título proviene de una compañía de títulos concreta con su propia tarifa registrada; su cargo de tasación refleja a su proveedor. El Loan Estimate está regulado por las normas de divulgación TRID y siempre es la cifra que manda en su transacción real: reemplace nuestros valores predeterminados con esos montos.
Haga una comparación lado a lado o profundice en una pregunta concreta sobre refinanciamiento.