Calculadora del punto de equilibrio del refinanciamiento
Un refinanciamiento cuesta dinero al principio y ahorra dinero cada mes. El punto de equilibrio es donde esas dos cifras se encuentran. Ingrese su préstamo actual, el nuevo préstamo que le proponen y sus costos de cierre, y esta herramienta le muestra cuántos meses tarda en recuperar el costo — y, lo que es igual de importante, si sale ganando durante toda la vida del préstamo.
Cómo se calcula el punto de equilibrio
Todo el cálculo se hace en su navegador con dos fórmulas estándar de amortización. Nada de lo que escribe se nos envía.
El pago mensual
Tanto el pago actual de capital e intereses como el nuevo se calculan con la fórmula de amortización de tasa fija:
M = P × [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ]
donde P es el saldo, r es la tasa mensual (tasa anual ÷ 12) y n es el número de meses.
Punto de equilibrio de flujo de efectivo
Su ahorro mensual es su pago actual de capital e intereses menos el nuevo. El punto de equilibrio de flujo de efectivo es simplemente:
meses hasta el equilibrio = costos de cierre ÷ ahorro mensual
Si planea quedarse en la vivienda más tiempo que eso, el refinanciamiento recupera su costo y después le ahorra dinero cada mes. Si se muda antes, vendería antes de que el ahorro alcanzara el costo inicial.
Punto de equilibrio de costo total (durante la vida del préstamo) — la parte que la mayoría de las calculadoras omite
Un pago mensual más bajo no es lo mismo que pagar menos dinero. Cuando refinancia, normalmente el plazo vuelve a empezar: por ejemplo, cambia los 24 años que le quedan por un plazo nuevo de 30 años. Ese pago más bajo puede sumar intereses durante toda la vida del préstamo. Por eso, junto a la cifra mensual mostramos la diferencia en intereses totales (los intereses totales del nuevo préstamo menos lo que habría pagado con su préstamo actual) y la diferencia en el costo total (todos los pagos nuevos más los costos de cierre, frente a todos los pagos que le quedan en su préstamo actual).
El caso sano es cuando ambas cifras coinciden: alcanza el punto de equilibrio rápido y paga menos durante la vida del préstamo. Cuando no coinciden — equilibrio de flujo de efectivo rápido, pero un costo total mayor —, está comprando pagos mensuales más bajos a cambio de más intereses totales. Puede ser la decisión correcta si su objetivo es el flujo de efectivo, pero conviene tomarla a propósito. Para aprovechar solo la ventaja de la tasa sin alargar el plazo, ponga un plazo nuevo cercano a los meses que le quedan.
Lo que dejamos fuera a propósito
- Impuesto sobre la propiedad, seguro, cuotas de la asociación de propietarios (HOA) y PMI. En un refinanciamiento de tasa y plazo son iguales con cualquiera de los dos préstamos, así que no mueven el punto de equilibrio. La calculadora completa los incluye para mostrar el panorama mensual completo.
- Efectos en el impuesto sobre la renta. Desde que la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 (Tax Cuts and Jobs Act) casi duplicó la deducción estándar, la mayoría de los propietarios de vivienda ya no detalla sus deducciones, así que la deducción de intereses hipotecarios no afecta su costo después de impuestos. La dejamos fuera para que la cifra sea honesta para el prestatario típico; si usted detalla sus deducciones, ajústela con su asesor fiscal.
- Puntos de descuento y créditos del prestamista más allá de lo que ingrese como costos de cierre. Si va a pagar puntos de descuento, súmelos a su cifra de costos de cierre.
Son estimaciones con fines educativos, no una cotización ni asesoría personalizada. Verifique cada cifra con su Loan Estimate. Consulte nuestra política editorial.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el punto de equilibrio de un refinanciamiento?
Es el mes en que su ahorro mensual acumulado iguala lo que pagó en costos de cierre. Antes de ese mes todavía está recuperando el costo inicial; a partir de él, el refinanciamiento ya le deja dinero a favor en términos de flujo de efectivo.
¿En qué se diferencia el punto de equilibrio de flujo de efectivo del punto de equilibrio de costo total?
El punto de equilibrio de flujo de efectivo solo pregunta cuándo su ahorro mensual cubre los costos de cierre. El punto de equilibrio de costo total pregunta si paga más o menos a lo largo de todo el préstamo. Un refinanciamiento puede pasar la primera prueba y fallar la segunda, porque reiniciar el plazo puede sumar intereses aunque el pago baje.
¿Esta calculadora incluye PMI, impuestos y seguro?
No, a propósito. En un refinanciamiento de tasa y plazo esos costos son idénticos con cualquiera de los dos préstamos, así que no cambian el punto de equilibrio. Use la calculadora de refinanciamiento completa para una estimación completa de PITI.
¿Qué cifra de costos de cierre debo ingresar?
Los costos de cierre de un refinanciamiento suelen ser del 2–5% del préstamo. Si todavía no tiene un Loan Estimate, empiece con alrededor del 3%, o arme una cifra detallada en la calculadora de refinanciamiento completa, que muestra los costos de cierre partida por partida para su estado.
¿Por qué mi punto de equilibrio es distinto del que calcula mi prestamista?
A veces los prestamistas calculan el punto de equilibrio solo con la baja del pago y su propia lista de cargos, o incluyen los puntos y los créditos de otra manera. Ingrese aquí los costos de cierre reales de su Loan Estimate para comparar sobre la misma base.
¿Un pago mensual más bajo siempre ahorra dinero?
No. Refinanciar un préstamo al que le quedan 24 años con un plazo nuevo de 30 años puede bajar el pago y, aun así, aumentar los intereses totales. Por eso esta herramienta muestra la diferencia en intereses totales junto al ahorro mensual.
¿Se incluyen los efectos en el impuesto sobre la renta?
No. Después de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, la mayoría de los propietarios de vivienda toma la deducción estándar, así que la deducción de intereses hipotecarios cambia el cálculo solo para una minoría. La dejamos fuera para el caso típico; quienes detallan sus deducciones pueden ajustar la cifra con un contador.
Herramientas relacionadas
- Calculadora de refinanciamiento completa — PITI completo, cash-out, FHA/VA y costos según el estado.
¿Quiere ver el panorama completo?
La calculadora de refinanciamiento completa agrega a su estimación los impuestos, el seguro, el PMI y los costos de cierre de cada estado.