Calculadora de aprobación de refinanciamiento
Los prestamistas reportan cada solicitud de hipoteca a los reguladores federales según la Ley de Divulgación de Hipotecas (HMDA). Tomamos las solicitudes de refinanciamiento de 2025, 840,929 en total, y contamos con qué frecuencia los prestamistas dijeron que no en cada nivel de deuda sobre ingresos y de préstamo sobre valor, estado por estado. Ingrese sus cifras para ver la tasa de rechazo de solicitudes como la suya, los motivos que dieron los prestamistas y los límites de cada agencia.
Su estado: tasas de rechazo y reglas estatales
Elija un estado arriba para ver sus tasas de rechazo junto al promedio nacional y las reglas estatales que se aplican allí.
Cómo funciona la calculadora
La calculadora hace tres cosas: calcula su relación deuda-ingresos (DTI) y su relación préstamo-valor (LTV), coloca cada una en los mismos grupos que usa HMDA y busca cuántas solicitudes de 2025 en esa celda fueron rechazadas.
De dónde salen las cifras
Todo prestamista por encima de un pequeño umbral de tamaño reporta cada solicitud al gobierno federal según HMDA. Los registros incluyen el estado, el tipo de préstamo, el DTI, el LTV, la decisión del prestamista y hasta cuatro motivos de rechazo. Descargamos todos los registros de 2025 de los 50 estados y D.C. desde el FFIEC HMDA Data Browser con el propósito de préstamo “refinanciamiento”. Ese propósito deja fuera los refinanciamientos con retiro de efectivo, que HMDA reporta aparte. De los 1,408,031 registros, conservamos los que corresponden a un refinanciamiento típico de un propietario:
- primer gravamen sobre la residencia principal del prestatario, de 1 a 4 unidades;
- un préstamo de monto cerrado, no una línea de crédito sobre el valor de la vivienda, y sin fin comercial;
- una decisión final: el préstamo se cerró, se aprobó pero no se aceptó, o se rechazó.
Quedan 840,929 solicitudes, de las cuales los prestamistas rechazaron 154,545, o 18.4%. La herramienta cubre préstamos convencionales (484,172), VA (193,055) y FHA (162,924). Los refinanciamientos USDA, 778 solicitudes, son muy pocos para dividirlos por estado.
Las fórmulas
DTI = (otras deudas mensuales + nuevo pago de vivienda) ÷ ingreso mensual bruto × 100
LTV = (nuevo préstamo + otros gravámenes que se mantienen) ÷ valor de la vivienda × 100
tasa de rechazo = rechazadas ÷ (cerradas + aprobadas no aceptadas + rechazadas)
Aquí el LTV es el LTV combinado: el campo de préstamo sobre valor de HMDA cuenta todos los gravámenes de la vivienda, así que una HELOC que conserva lo aumenta. Las solicitudes retiradas por el prestatario o cerradas por estar incompletas no entran en el denominador, porque el prestamista nunca tomó una decisión sobre ellas.
Cómo se elige su celda
HMDA reporta el DTI en rangos por debajo de 36% y por encima de 49%, y por cada punto entero de 36% a 49%; 50–60% es un solo rango. Usamos siete grupos de DTI: menos de 20, 20–35, 36–42, 43–45, 46–49, 50–60 y más de 60. El LTV va en seis grupos: hasta 60, 60–80, 80–90, 90–95, 95–100 y más de 100.
La herramienta busca su estado, tipo de préstamo, grupo de DTI y grupo de LTV. Si esa celda tiene menos de 30 solicitudes, usa la misma celda para todo el país y se lo indica. Si la celda nacional también tiene menos de 30, usa todas las solicitudes nacionales de su grupo de DTI.
Lo que la cifra no puede decirle
- Sin puntajes de crédito. HMDA registra qué modelo de puntaje usó el prestamista, pero el archivo público no incluye el puntaje. El historial de crédito es el tercer motivo de rechazo más común, y la herramienta no puede tenerlo en cuenta.
- Solo solicitudes con decisión. Quien consultó a un oficial de préstamos, oyó “no” y nunca presentó la solicitud no aparece en los datos.
- Solicitudes, no personas. Alguien rechazado por un prestamista y aprobado por otro aparece dos veces.
- DTI de exactamente 50%. HMDA coloca el 50% en el grupo de 50–60%, donde los rechazos son altos. Desktop Underwriter de Fannie Mae todavía acepta 50%, así que la tasa que se muestra en esa línea la exagera.
Donde saltan los rechazos: la línea de 50% de DTI
En los préstamos convencionales, la tasa de rechazo se mantiene entre 10% y 13% desde un DTI de 20% hasta 49%, y luego salta a 78.9% en 50–60%. Coincide con el límite de Fannie Mae: Desktop Underwriter aprueba un DTI de hasta 50% (Selling Guide B3-6-02), así que un préstamo por encima no se puede vender a Fannie Mae por la vía habitual. En el grupo de 50–60%, las solicitudes evaluadas con Desktop Underwriter se rechazaron el 58% de las veces y las evaluadas con Loan Product Advisor de Freddie Mac, el 61%.
FHA y VA no muestran ese salto: se rechazó el 41.0% y el 40.0% de las solicitudes en 50–60%. El sistema TOTAL de FHA no tiene un tope fijo de DTI, y VA mira el ingreso residual, el dinero que queda cada mes después de impuestos, vivienda y deudas.
| DTI | Convencional | FHA | VA |
|---|---|---|---|
| Menos de 20% | 16.2% | 34.2% | 13.1% |
| 20–35% | 9.9% | 35.2% | 30.5% |
| 36–42% | 10.5% | 30.9% | 29.5% |
| 43–45% | 12.1% | 31.2% | 27.9% |
| 46–49% | 13.2% | 33.6% | 33.7% |
| 50–60% | 78.9% | 41.0% | 40.0% |
| Más de 60% | 91.2% | 94.0% | 56.6% |
| No reportado | 39.6% | 21.1% | 12.7% |
Dos filas destacan. Las solicitudes convencionales con DTI menor de 20% se rechazan más a menudo que las de 20–35%; en todos los tipos de préstamo, los rechazos de ese grupo citan con más frecuencia el historial de crédito y las solicitudes incompletas, no la deuda. Y la mayoría de las solicitudes sin DTI son refinanciamientos VA y FHA en los que el prestamista no usó suscripción automatizada: 159,950 de VA y 89,873 de FHA. Eso coincide con el préstamo VA de refinanciamiento para reducir la tasa de interés (IRRRL) y el FHA Streamline, que a menudo omiten la verificación de ingresos. La tasa general de rechazo de VA, 13.4%, está por debajo del 16.9% convencional, pero en cada nivel de DTI desde 20% hacia arriba las solicitudes VA se rechazan más que las convencionales.
Es posible que todavía vea “43%” citado como límite de DTI. Esa cifra venía de la regla de hipoteca calificada de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), que reemplazó el tope de 43% por una prueba basada en el precio; los prestamistas deben usar la nueva prueba desde el 1 de octubre de 2022 (85 FR 86308).
Préstamo sobre valor: dónde importa el patrimonio
En los préstamos convencionales, la tasa de rechazo más baja está en un LTV de 60–80%, 12.6%. Sube a 20.9% en 90–95%, a 54.5% en 95–100% y a 93.6% por encima de 100%, donde el préstamo sería mayor que el valor de la vivienda. Los préstamos VA se mantienen entre 7% y 12% en todos los niveles de LTV, incluso por encima de 100%. Eso coincide con el VA IRRRL, que no exige una nueva tasación.
| LTV combinado | Convencional | FHA | VA |
|---|---|---|---|
| Hasta 60% | 15.2% | 50.7% | 11.3% |
| 60–80% | 12.6% | 35.2% | 9.5% |
| 80–90% | 16.7% | 31.6% | 8.0% |
| 90–95% | 20.9% | 30.3% | 7.2% |
| 95–100% | 54.5% | 22.0% | 7.4% |
| Más de 100% | 93.6% | 79.7% | 7.1% |
El motivo de rechazo “garantía” (el valor o el estado de la vivienda) aparece en el 14.5% de todos los rechazos. Si su LTV está justo en el borde de un grupo, una tasación un poco más alta o pagar unos miles de dólares puede llevarlo al grupo siguiente.
Tasas de rechazo de refinanciamiento por estado
Las tasas de rechazo van de 12.8% en New Hampshire a 28.3% en Florida. Texas, con 24.9%, es el segundo más alto. La tabla muestra dónde los rechazos son más comunes; no muestra por qué. Parte de la diferencia viene de la mezcla de préstamos: un estado con más refinanciamientos FHA tendrá una tasa general más alta, ya que las solicitudes FHA se rechazan más a menudo en todas partes. Seleccione el nombre de un estado para cargarlo en la calculadora.
| Estado | Solicitudes | Rechazadas | Convencional | FHA | VA |
|---|---|---|---|---|---|
| Nuevo Hampshire | 4,288 | 12.8% | 11.8% | 20.6% | 10.6% |
| Massachusetts | 15,129 | 13.1% | 11.5% | 21.9% | 11.4% |
| Wisconsin | 17,053 | 13.3% | 12.0% | 25.0% | 9.4% |
| Nebraska | 4,831 | 13.8% | 12.7% | 24.5% | 9.7% |
| Misuri | 18,919 | 13.9% | 12.4% | 21.1% | 10.9% |
| Washington | 25,954 | 14.0% | 12.2% | 26.3% | 11.6% |
| Vermont | 1,097 | 14.2% | 13.4% | 22.6% | 12.3% |
| Virginia | 29,008 | 14.3% | 13.9% | 23.1% | 11.3% |
| Wyoming | 1,743 | 14.6% | 15.1% | 20.7% | 10.1% |
| Montana | 2,988 | 14.8% | 15.3% | 21.8% | 11.1% |
| Rhode Island | 2,397 | 15.1% | 12.7% | 22.9% | 11.7% |
| Oregón | 10,451 | 15.3% | 12.6% | 25.5% | 13.5% |
| Idaho | 5,765 | 15.4% | 13.2% | 25.9% | 13.4% |
| Maine | 3,674 | 15.5% | 14.5% | 24.7% | 10.6% |
| Illinois | 31,375 | 15.5% | 13.2% | 28.9% | 11.8% |
| Minnesota | 12,790 | 15.8% | 13.7% | 29.2% | 11.7% |
| Nueva Jersey | 19,830 | 15.9% | 14.3% | 22.9% | 11.6% |
| Delaware | 3,029 | 15.9% | 14.4% | 25.0% | 10.3% |
| Distrito de Columbia | 1,196 | 16.1% | 15.5% | 22.1% | 15.0% |
| Dakota del Sur | 1,871 | 16.2% | 13.4% | 36.7% | 10.5% |
| Carolina del Norte | 36,009 | 16.3% | 16.8% | 23.7% | 11.9% |
| Hawái | 2,056 | 16.3% | 19.8% | 30.5% | 9.7% |
| Utah | 12,505 | 16.5% | 15.4% | 24.4% | 11.5% |
| Míchigan | 28,142 | 16.6% | 14.4% | 29.6% | 10.8% |
| Dakota del Norte | 1,370 | 16.6% | 15.3% | 30.6% | 9.5% |
| Indiana | 20,235 | 16.6% | 15.7% | 23.5% | 10.6% |
| Ohio | 28,751 | 16.6% | 15.6% | 24.3% | 11.3% |
| Kentucky | 11,646 | 16.8% | 16.0% | 25.0% | 11.2% |
| Colorado | 23,772 | 17.0% | 13.6% | 35.4% | 12.3% |
| Tennessee | 22,246 | 17.0% | 16.9% | 23.7% | 12.2% |
| Arizona | 25,180 | 17.4% | 16.4% | 25.8% | 11.3% |
| Maryland | 17,753 | 17.5% | 16.0% | 26.8% | 12.3% |
| Carolina del Sur | 17,345 | 17.6% | 17.5% | 25.8% | 12.9% |
| California | 96,036 | 17.6% | 15.5% | 29.1% | 14.1% |
| Kansas | 6,655 | 17.7% | 17.2% | 28.4% | 11.5% |
| Alaska | 1,388 | 17.7% | 20.4% | 24.8% | 13.8% |
| Iowa | 7,761 | 17.8% | 16.1% | 33.4% | 12.6% |
| Arkansas | 7,996 | 17.9% | 17.6% | 27.2% | 12.1% |
| Nevada | 8,815 | 17.9% | 19.6% | 22.1% | 11.8% |
| Estados Unidos | 840,929 | 18.4% | 16.9% | 28.5% | 13.4% |
| Connecticut | 7,111 | 18.6% | 16.3% | 27.3% | 15.7% |
| Alabama | 14,392 | 19.5% | 19.8% | 28.8% | 13.5% |
| Nuevo México | 5,089 | 19.7% | 19.8% | 27.5% | 13.9% |
| Luisiana | 8,383 | 20.4% | 20.3% | 28.6% | 12.5% |
| Georgia | 34,091 | 20.5% | 19.2% | 30.6% | 14.0% |
| Pensilvania | 23,590 | 20.6% | 18.5% | 31.7% | 15.9% |
| Misisipi | 7,096 | 21.4% | 22.2% | 31.3% | 13.5% |
| Oklahoma | 8,826 | 21.8% | 21.1% | 33.5% | 16.5% |
| Nueva York | 13,562 | 22.0% | 20.0% | 36.2% | 18.6% |
| Virginia Occidental | 3,160 | 22.3% | 23.5% | 34.2% | 12.6% |
| Texas | 76,557 | 24.9% | 24.7% | 34.9% | 17.6% |
| Florida | 50,023 | 28.3% | 29.2% | 37.0% | 19.4% |
Lo que permite la agencia y lo que agrega su prestamista
La mayoría de los refinanciamientos se evalúan según las reglas de la agencia que comprará o asegurará el préstamo: Fannie Mae o Freddie Mac para préstamos convencionales, la Administración Federal de Vivienda (FHA) para préstamos FHA y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) para préstamos VA. Un prestamista puede fijar reglas más estrictas encima, llamadas overlays. Cuando el sitio de un prestamista dice “necesita un puntaje de 620”, puede ser una regla del prestamista y no de la agencia.
| Programa | DTI | Puntaje de crédito | LTV, sin retiro / con retiro |
|---|---|---|---|
| Fannie Mae | 50% (DU); 36–45% manual | sin mínimo en DU; 620 / 640 manual | 95–97% / 80% |
| Freddie Mac | aún sin verificar | aún sin verificar | aún sin verificar |
| FHA | sin tope en TOTAL; de 31/43 a 40/50 manual | 580 (500 con LTV de 90%) | 97.75% / 80% |
| VA | 41% requiere justificación | VA no fija mínimo | IRRRL / 100% |
Un refinanciamiento con retiro de efectivo de Fannie Mae también exige que el préstamo actual tenga al menos 12 meses y que usted figure en el título desde hace al menos 6 meses; con un DTI por encima de 45% necesita reservas para 6 meses (B2-1.3-03). Un refinanciamiento sin retiro de efectivo puede devolverle como máximo el 1% del préstamo o $2,000, lo que sea mayor. Las reglas del VA IRRRL sobre antigüedad del préstamo, baja de tasa y recuperación en 36 meses vienen de la ley federal (38 U.S.C. 3709).
Preguntas frecuentes
¿Es difícil que aprueben un refinanciamiento?
En 2025, los prestamistas rechazaron el 18.4% de las solicitudes de refinanciamiento sin retiro de efectivo que llegaron a una decisión: el 16.9% de las convencionales, el 28.5% de las FHA y el 13.4% de las VA. La tasa fue de 12.8% en New Hampshire a 28.3% en Florida. El mayor salto está en un DTI de 50% en préstamos convencionales, donde la tasa de rechazo pasa de 13.2% a 78.9%.
¿Qué relación deuda-ingresos necesito para refinanciar?
Desktop Underwriter de Fannie Mae acepta un DTI de hasta 50%; la suscripción manual permite 36%, o hasta 45% con el puntaje y las reservas requeridos. El sistema TOTAL de FHA no tiene un tope fijo, y la suscripción manual de FHA va de 31/43 a 40/50. En VA, 41% es el punto en el que el prestamista debe justificar la aprobación. Los límites de Freddie Mac aún no están en esta página porque no los hemos verificado con su guía.
¿Puedo refinanciar con un DTI mayor de 50%?
Es poco común en un préstamo convencional: en 2025 se rechazó el 78.9% de las solicitudes convencionales con DTI de 50–60%. Las solicitudes FHA y VA en ese mismo rango se rechazaron el 41.0% y el 40.0% de las veces. El FHA Streamline y el VA IRRRL a menudo no verifican los ingresos, así que el DTI puede no calcularse.
¿Qué puntaje de crédito necesito para refinanciar?
Fannie Mae no fija un puntaje mínimo en Desktop Underwriter y pide 620 (tasa fija) o 640 (ARM) en préstamos con suscripción manual. FHA permite el financiamiento máximo desde 580 y limita el préstamo al 90% del valor con 500–579. VA no fija un mínimo. Los prestamistas suelen pedir 620 en préstamos convencionales y 580–620 en FHA y VA. HMDA no publica puntajes, así que esta calculadora no puede mostrar tasas de rechazo por puntaje.
¿Cuáles son los motivos más comunes de rechazo de un refinanciamiento?
En los 154,545 rechazos de 2025: relación deuda-ingresos (23.7%), solicitud incompleta (23.3%), historial de crédito (20.1%), otros (19.1%), garantía (14.5%), falta de efectivo para el cierre (10.7%) e información que no se pudo verificar (5.0%). Un prestamista puede indicar hasta cuatro motivos, así que los porcentajes suman más de 100%.
¿Qué pasa si rechazan mi solicitud de refinanciamiento?
Según la Regulación B (12 CFR 1002.9), el prestamista tiene 30 días desde que recibe una solicitud completa para notificarle. El aviso debe dar los motivos específicos o indicarle cómo pedirlos. El rechazo de un prestamista no obliga a otro, y puede presentar la solicitud en otro lugar.
¿La tasa de rechazo predice mi resultado?
No. Es el porcentaje de solicitudes de 2025 con su estado, tipo de préstamo, grupo de DTI y grupo de LTV que los prestamistas rechazaron. HMDA no contiene puntajes de crédito y no muestra a las personas que fueron rechazadas antes de presentar la solicitud. Su resultado depende de su crédito, sus documentos y su prestamista.
¿Por qué importa mi estado?
Las tasas de rechazo difieren en más de 15 puntos entre estados. Los datos muestran dónde los rechazos son más comunes, no por qué. Parte de la diferencia es la mezcla de préstamos: las solicitudes FHA se rechazan más en todas partes y algunos estados tienen más. Algunos estados también tienen reglas propias sobre el refinanciamiento, como las reglas de Texas sobre el patrimonio de la vivienda o los impuestos al registrar una nueva hipoteca, que aparecen en el bloque del estado de arriba.
Fuentes
- FFIEC HMDA Data Browser, datos de 2025, y definiciones de campos (en inglés)
- Fannie Mae Selling Guide: B3-6-02 Debt-to-Income Ratios, B3-5.1-01 Credit Scores; Eligibility Matrix (en inglés)
- HUD Handbook 4000.1, normas de vivienda unifamiliar de FHA (en inglés)
- 38 CFR 36.4340, normas de suscripción de VA (en inglés)
- 12 CFR 1002.9, aviso de decisión según la Regulación B (en inglés)
- IRS Publicación 555, bienes gananciales (en inglés)
- Constitución de Texas, artículo XVI, sección 50 (en inglés)
Herramientas relacionadas
- Calculadora de refinanciamiento: nuevo pago con impuestos, seguro, PMI y costos de cierre de su estado. Úsela para obtener el pago de vivienda para el DTI de arriba.
- Calculadora del punto de equilibrio: cuántos meses pasan hasta que el ahorro cubre los costos de cierre.
¿Necesita primero su nuevo pago?
La calculadora de refinanciamiento calcula capital, interés, impuestos, seguro y costos de cierre para su estado. Traiga el total mensual aquí como su pago de vivienda.