Cómo funcionan nuestras calculadoras

Pago mensual y amortización

Para un préstamo de tasa fija totalmente amortizable:

M = P · (r·(1+r)^n) / ((1+r)^n − 1)

donde P es el capital, r es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12 ÷ 100) y n es el número total de pagos en meses. Caso límite: si r = 0, el pago mensual es P / n.

El saldo pendiente después de k pagos se calcula con la fórmula cerrada:

B_k = P · (1+r)^k − M · ((1+r)^k − 1) / r

Esto es lo que alimenta tanto el resultado en vivo como el gráfico comparativo de amortización.

PMI (seguro hipotecario privado)

El PMI se aplica a los préstamos convencionales con un LTV (relación préstamo-valor) superior al 80% y se elimina automáticamente al llegar a un LTV del 78% según la Ley de Protección de Propietarios de Vivienda de EE. UU. (Homeowners Protection Act). La calculadora usa rangos de tasas habituales en la industria:

• LTV de 80–85% → tasa base anual de 0.50%
• LTV de 85–90% → 0.70%
• LTV de 90–95% → 0.95%
• LTV superior al 95% → 1.25%

La tasa base se multiplica por un ajuste según el puntaje de crédito:

• FICO de 760 o más → 0.65× la base
• 740–759 → 0.80×
• 720–739 → 1.00×
• 700–719 → 1.20×
• 680–699 → 1.45×
• 660–679 → 1.75×
• Menos de 660 → 2.10×

Esto es un modelo de los precios de la industria, no una cotización. Las tasas reales de PMI dependen de la aseguradora hipotecaria concreta (MGIC, Radian, Essent, Arch, National MI, Genworth) y de otros factores de riesgo (relación deuda-ingresos, tipo de propiedad, uso de la vivienda). Tome nuestra estimación del PMI como punto de partida: la cifra que vale es la del Loan Estimate (estimación del préstamo) de su prestamista.

MIP de la FHA

Los préstamos FHA tienen dos componentes de MIP (prima de seguro hipotecario):

• MIP inicial (UFMIP): 1.75% del monto base del préstamo, financiado dentro del nuevo saldo del préstamo.
• MIP mensual: tasa anual dividida entre 12, fijada según la HUD Mortgagee Letter 2023-05 en función del plazo, el LTV y si el préstamo base supera el límite nacional de préstamo conforme (CLL, conforming loan limit; valor de referencia de $832,750 para 2026).

Estándar (préstamo base ≤ CLL nacional):

• Plazo >15 años, LTV ≤ 95% → 0.50% anual
• Plazo >15 años, LTV > 95% → 0.55%
• Plazo ≤15 años, LTV ≤ 90% → 0.15%
• Plazo ≤15 años, LTV > 90% → 0.40%

Saldo alto (préstamo base > CLL nacional):

• Plazo >15 años, LTV ≤ 95% → 0.70%
• Plazo >15 años, LTV > 95% → 0.75%
• Plazo ≤15 años, LTV ≤ 78% → 0.15%
• Plazo ≤15 años, 78% < LTV ≤ 90% → 0.40%
• Plazo ≤15 años, LTV > 90% → 0.65%

Excepción para refinanciamiento FHA Streamline / simple refinance (préstamo endosado por la FHA el 31 de mayo de 2009 o antes): UFMIP de 0.01% y MIP anual de 0.55%, sin importar el plazo ni el LTV. Si este es su caso, active la opción correspondiente en la sección FHA de la calculadora.

Fuente: HUD Mortgagee Letter 2023-05. El HUD ajusta estos valores periódicamente; los volvemos a verificar cada trimestre. El umbral de saldo alto está ligado al límite de préstamo conforme de la FHFA, que es de $832,750 para 2026.

Cargo de financiamiento VA

El cargo de financiamiento (funding fee) del Departamento de Asuntos de Veteranos es un cargo único que se financia dentro del préstamo:

• IRRRL (Interest Rate Reduction Refinance Loan, refinanciamiento para reducir la tasa de interés): 0.50% del monto del nuevo préstamo
• Refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out), primer uso del beneficio VA: 2.15%
• Cash-out, usos posteriores: 3.30%
• Veteranos con una calificación de discapacidad relacionada con el servicio: exentos; active «Estoy exento del cargo de financiamiento del VA» y el cargo se elimina

Fuente: Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., tabla de cargos de financiamiento del VA.

Cómo se arman los costos de cierre

Las partidas de costos de cierre que aparecen abajo son valores predeterminados modelados por HearthLoan: no son promedios del mercado ni una cotización. Los cargos de originación, tasación, abogado, título y crédito varían de manera importante según el prestamista, el proveedor y el condado; los materiales para consumidores de Freddie Mac indican que los costos de cierre totales de un refinanciamiento suelen ser del 3% al 6% del capital del préstamo. Cada partida se puede modificar:

• Comisión de originación: 1% del monto del nuevo préstamo (valor modelado; la fija el prestamista, por lo general entre 0.5% y 1.5%)
• Puntos de descuento: $0 de forma predeterminada (dato del usuario)
• Tasación: estimación modelada de $600 (lo habitual es $400–$700)
• Seguro de título: tasa del estado × monto del nuevo préstamo (tarifa regulada en TX, NM y FL; estimación de la industria en los demás)
• Tarifa de registro: monto fijo según el estado
• Impuesto estatal de transferencia / sobre escrituras: tasa del estado × monto del nuevo préstamo (cero en muchos estados)
• Impuesto de registro de hipoteca: según el estado (principalmente NY, TN, OK, MN, AL, GA, KS, FL)
• Honorarios de abogado: $850 como valor modelado en los estados que exigen abogado (NY, MA, GA, SC, CT, DE, RI, VT, WV, NC)
• Certificación de zona inundable: $18 como valor modelado
• Informe de crédito: $30 como valor modelado (la CFPB señala que el cargo habitual por informe de crédito antes del Loan Estimate es < $30)
• Levantamiento topográfico (survey), otros: $0 de forma predeterminada (lo modifica el usuario)

La fuente con autoridad sobre sus costos de cierre reales es el documento Loan Estimate (LE) que su prestamista le entrega dentro de los 3 días hábiles siguientes a la solicitud, como lo exige la regla de divulgación integrada de la Ley de Veracidad en los Préstamos y RESPA (TRID, Truth in Lending Act / RESPA Integrated Disclosure).

Punto de equilibrio

Punto de equilibrio de flujo de efectivo, en meses:

punto de equilibrio = ⌈ costos de cierre pagados de su bolsillo / ahorro mensual en capital e intereses (P&I) ⌉

Si los costos de cierre se incluyen en el nuevo préstamo, los costos pagados de su bolsillo son cero, pero el monto incluido aumenta el nuevo pago mensual, y eso ya se refleja en el cálculo.

Si el pago mensual de P&I no baja (el nuevo pago es igual o mayor), no hay punto de equilibrio y la calculadora lo indica.

Usamos el punto de equilibrio de flujo de efectivo, que es el más conservador de los dos métodos comunes. La alternativa, el punto de equilibrio de costo total, que compara el ahorro en intereses totales con los costos de cierre, mostraría una recuperación más rápida, pero no refleja su situación real de efectivo mes a mes.

Valores predeterminados por estado

El selector de estado de la calculadora carga los valores predeterminados de los 50 estados y D.C. desde una tabla calibrada. Fuentes de cada dato:

• Tasa efectiva del impuesto sobre la propiedad: serie "Property Taxes by State and County" de la Tax Foundation, contrastada con la tabla B25103 de la encuesta ACS de la Oficina del Censo de EE. UU. La publicación más reciente de la Tax Foundation usa valores de viviendas ocupadas por sus propietarios del año calendario 2023, los datos de la ACS más recientes disponibles. En la interfaz se presenta como estimación, no como pronóstico.
• Base del seguro de vivienda: estimación modelada por HearthLoan para una póliza HO-3 sobre una vivienda unifamiliar, calibrada con los datos de primas promedio por estado de la NAIC (última serie publicada: 2022) y complementada con datos de mercado de 2026 basados en cotizaciones en los estados de mayor riesgo (FL, TX, OK, LA y las zonas de incendios forestales de CA). Tiene como base un valor de la vivienda de $300,000 y se ajusta de forma lineal. En la interfaz se indica que es una estimación modelada, no un promedio estatal oficial. Las primas reales varían mucho según la construcción, el deducible, el historial de reclamos y la cercanía a la costa.
• Impuestos de transferencia / sobre escrituras: el departamento de ingresos o de impuestos de cada estado. Solo a nivel estatal: los condados y las ciudades suelen sumar tasas locales, lo que señalamos en la interfaz.
• Impuesto de registro de hipoteca: propio de los estados que lo cobran (NY, TN, OK, MN, AL, GA, KS, FL). Fuente: departamentos de ingresos estatales.
• Impuesto sobre intangibles de Florida en el cash-out: impuesto no recurrente sobre intangibles de 0.20% aplicado a la parte de dinero nuevo retirada en efectivo. Según las guías técnicas (technical advisements) de Florida, el refinanciamiento de una obligación existente puede estar exento de impuesto adicional sobre intangibles cuando no se agrega capital nuevo; confírmelo con su compañía de título.
• Seguro de título: tarifas reguladas registradas ante el estado en TX, NM y FL; promedios de encuestas de la industria en los demás.
• Indicador de estado con abogado: opiniones de los colegios de abogados estatales y jurisprudencia de los estados donde en la práctica se requiere un abogado en el cierre.

La tabla completa por estado se mantiene en state-data.js y se vuelve a verificar cada trimestre. Las filas del impuesto sobre la propiedad se reconstruirán cuando la Tax Foundation publique su próxima serie; las bases del seguro se reconstruirán cuando la NAIC publique una tabla de primas promedio por estado posterior a 2022.

Limitaciones

La calculadora no se aplica a:

• Hipotecas de tasa ajustable (ARM) después del punto de reajuste
• Préstamos con penalización por pago anticipado
• Productos con amortización negativa o de solo intereses
• Refinanciamientos combinados con la subordinación de un segundo gravamen
• Escenarios de cash-out por encima de los límites de cada estado (se detecta el límite de la Section 50(a)(6) de Texas; pueden aplicar otras restricciones estatales)

La calculadora no modela:

• Los efectos de la deducción de intereses hipotecarios en los impuestos (no sabemos si usted detalla sus deducciones ni cuál es su tasa marginal)
• El costo de oportunidad de pagar los costos de cierre de su bolsillo en lugar de invertir ese dinero
• Los ajustes de precio propios de cada prestamista más allá del PMI, el MIP y el cargo VA estándar
• Las tasas locales del impuesto sobre la propiedad (usamos tasas efectivas estatales; muchos condados difieren de forma considerable)

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¿Encontró un error de calibración o un caso límite que falta? Escriba a [email protected]: las correcciones de metodología se atienden el mismo día.