Cómo funcionan nuestras calculadoras

Pago mensual y amortización

Para un préstamo de tasa fija totalmente amortizable:

M = P · (r·(1+r)^n) / ((1+r)^n − 1)

donde P es el capital, r es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12 ÷ 100) y n es el número total de pagos en meses. Caso límite: si r = 0, el pago mensual es P / n.

El saldo pendiente después de k pagos se calcula con la fórmula cerrada:

B_k = P · (1+r)^k − M · ((1+r)^k − 1) / r

El gráfico comparativo de amortización muestra este saldo mes a mes.

PMI (seguro hipotecario privado)

El PMI se aplica a los préstamos convencionales con un LTV (relación préstamo-valor) superior al 80% y se elimina automáticamente al llegar a un LTV del 78% según la Ley de Protección de Propietarios de Vivienda de EE. UU. (Homeowners Protection Act). La calculadora usa rangos de tasas habituales en la industria:

• LTV de 80–85% → tasa base anual de 0.50%
• LTV de 85–90% → 0.70%
• LTV de 90–95% → 0.95%
• LTV superior al 95% → 1.25%

La tasa base se multiplica por un ajuste según el puntaje de crédito:

• FICO de 760 o más → 0.65× la base
• 740–759 → 0.80×
• 720–739 → 1.00×
• 700–719 → 1.20×
• 680–699 → 1.45×
• 660–679 → 1.75×
• Menos de 660 → 2.10×

Esto es un modelo de los precios de la industria, no una cotización. Las tasas reales de PMI dependen de la aseguradora hipotecaria concreta (MGIC, Radian, Essent, Arch, National MI, Genworth) y de otros factores de riesgo (relación deuda-ingresos, tipo de propiedad, uso de la vivienda). Tome nuestra estimación del PMI como punto de partida: la cifra que vale es la del Loan Estimate (estimación del préstamo) de su prestamista.

MIP de la FHA

Los préstamos FHA tienen dos componentes de MIP (prima de seguro hipotecario):

• MIP inicial (UFMIP): 1.75% del monto base del préstamo, financiado dentro del nuevo saldo del préstamo.
• MIP mensual: tasa anual dividida entre 12, fijada según la HUD Mortgagee Letter 2023-05 en función del plazo, el LTV y si el préstamo base supera el límite nacional de préstamo conforme (CLL, conforming loan limit; valor de referencia de $832,750 para 2026).

Estándar (préstamo base ≤ CLL nacional):

• Plazo >15 años, LTV ≤ 95% → 0.50% anual
• Plazo >15 años, LTV > 95% → 0.55%
• Plazo ≤15 años, LTV ≤ 90% → 0.15%
• Plazo ≤15 años, LTV > 90% → 0.40%

Saldo alto (préstamo base > CLL nacional):

• Plazo >15 años, LTV ≤ 95% → 0.70%
• Plazo >15 años, LTV > 95% → 0.75%
• Plazo ≤15 años, LTV ≤ 78% → 0.15%
• Plazo ≤15 años, 78% < LTV ≤ 90% → 0.40%
• Plazo ≤15 años, LTV > 90% → 0.65%

Excepción para refinanciamiento FHA Streamline / simple refinance (préstamo endosado por la FHA el 31 de mayo de 2009 o antes): UFMIP de 0.01% y MIP anual de 0.55%, sin importar el plazo ni el LTV. Si este es su caso, active la opción correspondiente en la sección FHA de la calculadora.

Fuente: HUD Mortgagee Letter 2023-05. El HUD ajusta estos valores periódicamente; los volvemos a verificar cada trimestre. El umbral de saldo alto está ligado al límite de préstamo conforme de la FHFA, que es de $832,750 para 2026.

Cargo de financiamiento VA

El cargo de financiamiento (funding fee) del Departamento de Asuntos de Veteranos es un cargo único que se financia dentro del préstamo:

• IRRRL (Interest Rate Reduction Refinance Loan, refinanciamiento para reducir la tasa de interés): 0.50% del monto del nuevo préstamo
• Refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out), primer uso del beneficio VA: 2.15%
• Cash-out, usos posteriores: 3.30%
• Veteranos con una calificación de discapacidad relacionada con el servicio: exentos; active «Estoy exento del cargo de financiamiento del VA» y el cargo se elimina

Fuente: Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., tabla de cargos de financiamiento del VA.

Cargo de garantía USDA

Un préstamo garantizado por USDA lleva un cargo de garantía inicial del 1%, financiado dentro del préstamo, y un cargo anual del 0.35% que se paga cada mes. La calculadora de refinanciamiento calcula el cargo anual sobre el monto del nuevo préstamo; el cargo real se recalcula cada año sobre el saldo. Fuente: USDA Rural Development, Single Family Housing Guaranteed Loan Program.

Cómo se arman los costos de cierre

Las partidas de costos de cierre que aparecen abajo son valores predeterminados modelados por HearthLoan: no son promedios del mercado ni una cotización. Los cargos de originación, tasación, abogado, título y crédito varían de manera importante según el prestamista, el proveedor y el condado; los materiales para consumidores de Freddie Mac indican que los costos de cierre totales de un refinanciamiento suelen ser del 3% al 6% del capital del préstamo. Cada partida se puede modificar:

• Comisión de originación: 1% del monto del nuevo préstamo (valor modelado; la fija el prestamista, por lo general entre 0.5% y 1.5%)
• Puntos de descuento: $0 de forma predeterminada (dato del usuario)
• Tasación: estimación modelada de $600 (lo habitual es $400–$700)
• Seguro de título: porcentaje del monto del nuevo préstamo según el estado (estimación de HearthLoan; el modelo no usa los manuales de tarifas estatales). California: tabla de tarifas de refinanciamiento según las pólizas registradas ante el Departamento de Seguros de California — $550 hasta $250,000, $700 hasta $500,000, $850 hasta $750,000, $1,000 hasta $1,000,000, $1,300 hasta $1,500,000, $1,600 hasta $2,000,000 y $700 más por cada millón iniciado por encima de $2,000,000
• Cargo de escrow / cierre: $450 como valor modelado. En California, Title Resources publica un cargo de escrow para refinanciamiento de $410 hasta $250,000 y $450 por encima (manual de tarifas, 2026); el modelo usa $450 para cualquier monto. $0 en los estados que exigen abogado, donde sus honorarios cubren el cierre
• Cargo por servicio de impuestos: $150 como valor modelado (lo cobra el prestamista por dar seguimiento al pago del impuesto sobre la propiedad)
• Tarifa de registro: monto fijo según el estado
• Impuesto estatal de transferencia / sobre escrituras: $0 en un refinanciamiento. Se cobra sobre escrituras que cambian de dueño; un refinanciamiento registra una escritura de fideicomiso que garantiza una deuda
• Impuesto de registro de hipoteca: tasa del estado × monto del nuevo préstamo, como se cobra en un refinanciamiento con un prestamista nuevo (NY 0.80%, FL 0.55%, GA 0.30% hasta $25,000, VA 0.24%, MN 0.23%, AL 0.15%, TN 0.115% sobre lo que excede los primeros $2,000, OK 0.10%)
• Honorarios de abogado: $850 como valor modelado en los estados que exigen abogado (NY, MA, GA, SC, CT, DE, RI, VT, WV, NC)
• Certificación de zona inundable: $18 como valor modelado
• Informe de crédito: $30 como valor modelado (la CFPB señala que el cargo habitual por informe de crédito antes del Loan Estimate es < $30)
• Levantamiento topográfico (survey), otros: $0 de forma predeterminada (lo modifica el usuario)

La fuente con autoridad sobre sus costos de cierre reales es el documento Loan Estimate (LE) que su prestamista le entrega dentro de los 3 días hábiles siguientes a la solicitud, como lo exige la regla de divulgación integrada de la Ley de Veracidad en los Préstamos y RESPA (TRID, Truth in Lending Act / RESPA Integrated Disclosure).

Punto de equilibrio

Punto de equilibrio de flujo de efectivo, en meses:

punto de equilibrio = ⌈ costos de cierre pagados de su bolsillo / ahorro mensual en capital e intereses (P&I) ⌉

Si los costos de cierre se incluyen en el nuevo préstamo, los costos pagados de su bolsillo son cero, pero el monto incluido aumenta el nuevo pago mensual, y eso ya se refleja en el cálculo.

Si el pago mensual de P&I no baja (el nuevo pago es igual o mayor), no hay punto de equilibrio y la calculadora lo indica.

Usamos el punto de equilibrio de flujo de efectivo. El otro método común, el punto de equilibrio de costo total, compara el ahorro en intereses totales con los costos de cierre; no muestra cuándo el ahorro mensual ya pagó esos costos.

Valores predeterminados por estado

El selector de estado de la calculadora carga los valores predeterminados de los 50 estados y D.C. desde una tabla calibrada. Fuentes de cada dato:

• Tasa efectiva del impuesto sobre la propiedad: serie "Property Taxes by State and County" de la Tax Foundation, contrastada con la tabla B25103 de la encuesta ACS de la Oficina del Censo de EE. UU. La publicación más reciente de la Tax Foundation usa valores de viviendas ocupadas por sus propietarios del año calendario 2023, los datos de la ACS más recientes disponibles. En la interfaz se presenta como estimación, no como pronóstico.
• Base del seguro de vivienda: estimación modelada por HearthLoan para una póliza HO-3 sobre una vivienda unifamiliar, calibrada con los datos de primas promedio por estado de la NAIC (última serie publicada: 2022) y complementada con datos de mercado de 2026 basados en cotizaciones en los estados de mayor riesgo (FL, TX, OK, LA y las zonas de incendios forestales de CA). Tiene como base un valor de la vivienda de $300,000 y se ajusta de forma lineal. En la interfaz se indica que es una estimación modelada, no un promedio estatal oficial. Las primas reales varían mucho según la construcción, el deducible, el historial de reclamos y la cercanía a la costa.
• Impuestos de transferencia / sobre escrituras: no se cobran en un refinanciamiento, porque ninguna escritura cambia de dueño. En California la regla está en el R&T Code §11921.
• Impuesto de registro de hipoteca: NY Tax Law §253, Fla. Stat. §201.08 y §199.133, O.C.G.A. §48-6-61, Va. Code §58.1-803 y §58.1-814, Minn. Stat. §287.035, Ala. Code §40-22-2, Tenn. Code §67-4-409(b), 68 O.S. §1904; revisado el 22 de septiembre de 2026. D.C. exime las escrituras de fideicomiso sobre viviendas de hasta cinco unidades (D.C. Code §42-1102(21)); Kansas derogó su impuesto de registro hipotecario desde 2019. Los impuestos de condados y ciudades no están en la tabla estatal.
• Florida: un refinanciamiento con un prestamista nuevo paga el impuesto de sellos documentales del 0.35% sobre el pagaré y el impuesto no recurrente sobre intangibles del 0.2% sobre la hipoteca, ambos sobre todo el préstamo. Con el prestamista actual o su cesionario, solo se grava el dinero nuevo (§201.09, §199.145(4)).
• Maryland: el impuesto de registro del condado no se cobra hasta el saldo pendiente del préstamo anterior cuando refinancia el prestatario original (Tax-Property §12-108(g)), por eso la calculadora muestra $0. El dinero de cash-out por encima de ese saldo paga la tasa del condado.
• Seguro de título: estimación de HearthLoan como porcentaje del préstamo, con el mismo método en todos los estados salvo California. California usa las tarifas de póliza del prestamista para refinanciamiento registradas por Stewart, First American y Title Resources (2023–2026); en $200,000, $325,000, $500,000 y $800,000 la tabla queda dentro del rango de esas tarifas; en un refinanciamiento en California no hay documentary transfer tax (R&T Code §11921).
• Indicador de estado con abogado: opiniones de los colegios de abogados estatales y jurisprudencia de los estados donde en la práctica se requiere un abogado en el cierre.

La tabla completa por estado se mantiene en state-data.js y se vuelve a verificar cada trimestre. Las filas del impuesto sobre la propiedad se reconstruirán cuando la Tax Foundation publique su próxima serie; las bases del seguro se reconstruirán cuando la NAIC publique una tabla de primas promedio por estado posterior a 2022.

Calculadora de aprobación de refinanciamiento: cómo preparamos los datos de HMDA

La calculadora de aprobación de refinanciamiento no predice su resultado. Muestra la proporción de solicitudes de refinanciamiento de 2025 que los prestamistas rechazaron entre solicitantes con su mismo estado, tipo de préstamo, grupo de DTI y grupo de LTV. Esa proporción sale de los registros públicos de HMDA, preparados en cinco pasos.

1. Descarga

Fuente: FFIEC HMDA Data Browser, año de reporte 2025, un archivo CSV por estado para los 50 estados y D.C. Filtros de la consulta: propósito del préstamo 31 (refinanciamiento sin retiro de efectivo; HMDA registra los refinanciamientos con retiro de efectivo bajo el propósito 32) y decisión 1, 2 o 3 (préstamo otorgado; aprobado pero no aceptado; rechazado). Las solicitudes retiradas por el solicitante o cerradas por estar incompletas nunca entran en la descarga, porque el prestamista no tomó una decisión sobre ellas. Resultado: 1,408,031 registros.

2. Filtro

Conservamos los registros que corresponden a un refinanciamiento típico de un propietario:

• primer gravamen (lien_status = 1) sobre la residencia principal del prestatario (occupancy_type = 1);
• préstamo de monto cerrado, no una línea de crédito sobre el valor de la vivienda (open-end_line_of_credit = 2), y sin fin comercial;
• propiedad de 1 a 4 unidades.

Después del filtro: 840,929 solicitudes, 154,545 de ellas rechazadas (18.4%). Por tipo de préstamo: convencionales 484,172, VA 193,055, FHA 162,924. Los refinanciamientos USDA (778 solicitudes) no se muestran: son muy pocos para dividirlos por estado.

3. Agrupación

HMDA publica el DTI en rangos por debajo de 36% y por encima de 49%, por cada punto entero de 36% a 49%, y como un solo rango de 50–60%. Lo agrupamos en siete grupos: menos de 20, 20–35, 36–42, 43–45, 46–49, 50–60 y más de 60. El LTV, que HMDA reporta como LTV combinado de todos los gravámenes de la vivienda, va en seis grupos: hasta 60, 60–80, 80–90, 90–95, 95–100 y más de 100.

4. Agregación

Para cada celda (estado × tipo de préstamo × grupo de DTI × grupo de LTV) contamos solicitudes y rechazos:

tasa de rechazo = rechazadas ÷ (otorgadas + aprobadas no aceptadas + rechazadas)

El mismo cubo se construye para todo el país. Junto a él guardamos los motivos de rechazo (HMDA registra hasta cuatro por solicitud rechazada) por grupo de DTI, y los totales por estado según tipo de préstamo, DTI y LTV para las tablas de estados.

5. Celdas pequeñas

Una celda con menos de 30 solicitudes no se muestra. La calculadora usa la misma celda para todo el país y se lo indica en pantalla. Si la celda nacional también tiene menos de 30, usa todas las solicitudes nacionales de su grupo de DTI.

Lo que los datos no pueden decirle

• Sin puntajes de crédito. El archivo público de HMDA registra qué modelo de puntaje usó el prestamista, no el puntaje. El historial de crédito es el tercer motivo de rechazo más común y aquí es invisible.
• Solicitudes, no personas. Alguien rechazado por un prestamista y aprobado por otro se cuenta dos veces.
• Solo solicitudes con decisión. Quien oyó «no» de un oficial de préstamos y nunca presentó la solicitud no aparece en los datos.
• DTI de exactamente 50%. HMDA coloca el 50% en el rango de 50–60%, donde los rechazos son altos, aunque Desktop Underwriter de Fannie Mae todavía acepta 50%. La calculadora señala esa línea.

El conjunto de datos preparado es un solo archivo JSON que carga la página de la calculadora. HMDA publica los datos de cada año de reporte al año siguiente; reconstruiremos el archivo cuando salgan los datos de 2026. El método completo, con fuentes, también está en la página de la calculadora: Cómo funciona la calculadora.

Limitaciones

La calculadora de refinanciamiento no se aplica a:

• Hipotecas de tasa ajustable (ARM) después del punto de reajuste
• Préstamos con penalización por pago anticipado
• Productos con amortización negativa o de solo intereses
• Refinanciamientos combinados con la subordinación de un segundo gravamen
• Escenarios de cash-out por encima de los límites de cada estado (se detecta el límite de la Section 50(a)(6) de Texas; pueden aplicar otras restricciones estatales)

La calculadora no modela:

• Los efectos de la deducción de intereses hipotecarios en los impuestos (no sabemos si usted detalla sus deducciones ni cuál es su tasa marginal)
• El costo de oportunidad de pagar los costos de cierre de su bolsillo en lugar de invertir ese dinero
• Los ajustes de precio propios de cada prestamista más allá del PMI, el MIP y el cargo VA estándar
• Las tasas locales del impuesto sobre la propiedad (usamos tasas efectivas estatales; muchos condados difieren de forma considerable)

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¿Encontró un error de calibración o un caso límite que falta? Escriba a [email protected]: las correcciones de metodología se atienden el mismo día.